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Deutscher Investmentmarkt mit Umsatzplus zum Jahresstart

Frankfurt/Main (ots) - Der deutsche Investmentmarkt ist mit einem

Transaktionsvolumen von gut 8,8 Mrd. EUR in das Jahr 2026 gestartet. Damit

konnte das Vorjahresergebnis um rund 5 % übertroffen werden. Stärkste

Assetklasse bleibt weiterhin das Wohnsegment mit rund 2 Mrd. EUR. Für den

Gewerbeimmobilienmarkt (6,9 Mrd. EUR) kann derweil ein deutliches Plus von gut

16 % verzeichnet werden. Die mit insgesamt knapp 390 Transaktionen mit Abstand

größte Anzahl an Abschlüssen seit 2022 belegt, dass der Markt auch in der Breite

wieder mehr Bewegung zeigt. Dies ergibt die aktuelle Analyse von BNP Paribas

Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Mit gut 8,8 Mrd. EUR notiert der Investmentumsatz 5 % über dem Vorjahreswert

- Hiervon entfallen fast 2 Mrd. EUR (-22 %) auf das Marktsegment Residential

- Gewerbliche Investments kommen auf knapp 6,9 Mrd. EUR (+16 %)

- 74 % (5,1 Mrd. EUR) des gewerblichen Umsatzes entfallen auf Einzeldeals,

Portfolioverkäufe kommen auf 1,8 Mrd. EUR

- Im gewerblichen Marktsegment liegen Büroinvestments mit knapp 1,8 Mrd. EUR an

der Spitze, vor Retail- und Logistik-Investments mit jeweils rund 1,4 bzw. 1,2

Mrd. EUR

- München liegt auf Platz 1 der deutschen A-Standorte (gut 740 Mio. EUR)

- Während sich die Nettospitzenrenditen in den Segmenten Residential und

Logistik stabil zeigen, sind jeweils im Büro- und Retail-Segment punktuell

leichte Korrekturen nach oben zu verzeichnen

- Der Marktanteil ausländischer Investoren liegt mit 43 % über dem Niveau des

Vorjahresquartals

- Knapp 390 erfasste Transaktionen

"Der deutsche Investmentmarkt hat in den ersten Wochen des Jahres von einem

verbesserten Sentiment auf den Nutzermärkten wie auch auf Investorenseite

profitiert, was wir direkt in einer deutlich gestiegenen Anzahl an Transaktionen

ablesen können", betont Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate

Deutschland. "Ergänzt um einige großvolumige, bereits lang in Anbahnung

befindliche Transaktionen, die jetzt über die Ziellinie gebracht werden konnten,

ist das Investmentvolumen über alle Assetklassen hinweg auf 8,8 Mrd. EUR und

damit 5 % über Vorjahresniveau gestiegen. Die seit Ende Februar weiter

eskalierte Auseinandersetzung im Nahen Osten, mit ihren möglichen Implikationen

auf Energieversorgung, Inflation, Zinsen und damit Finanzierungen, kann sich im

aktuellen Zahlenwerk naturgemäß noch nicht voll abbilden. Gleichwohl wurden auch

nach Eskalation des Konflikts im März eine ganze Reihe von Transaktionen

erfolgreich unterzeichnet."

Wohnen bleibt umsatzstärkste Assetklasse

Mit einem Investmentvolumen von rund 2 Mrd. EUR ist Wohnen erneut die

umsatzstärkste Assetklasse im deutschen Immobilieninvestmentmarkt. Das

Vorjahresergebnis wurde zwar um 22 % verfehlt, allerdings war der Jahresauftakt

2025 durch mehrere großvolumige Paketverkäufe geprägt, die zum Teil aus

Portfoliobereinigungen von größeren Fonds resultierten und das Ergebnis

entsprechend deutlich nach oben trieben. "Im ersten Quartal 2026 zeigt sich,

dass der Markt auch in der Breite wieder besser funktioniert. Mit rund 70

registrierten Transaktionen wurde die höchste Anzahl seit 2022 erreicht. Das ist

ein deutlicher Hinweis darauf, dass sich die Transaktionspipeline nicht nur

füllt, sondern auch regelmäßig in Abschlüssen resultiert. Insbesondere in Zeiten

in denen liquide Anlageklassen deutlichen Schwankungen unterliegen, können

insbesondere Wohnportfolios ein stabilisierender Baustein im Anlageportfolio

sein", führt Marcus Zorn aus.

Gewerblicher Investmentumsatz mit deutlichem Zuwachs

Das gewerbliche Investitionsvolumen lag in den ersten drei Monaten des Jahres

bei 6,9 Mrd. EUR, was einem deutlichen Plus von 16 % gegenüber dem Vorjahr

entspricht. "Sicherlich hat der ausgeweitete Nahost-Konflikt in kurzer Zeit an

den Kapitalmärkten viel bewegt. Die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen

haben im März um mehr als 35 Basispunkte angezogen, die relevanten Swap-Sätze

entsprechend, mit direkten Konsequenzen für die Finanzierungskalkulation und

damit die Preisfindung", erläutert Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real

Estate Deutschland. "Was uns zuversichtlich stimmt: Die Deals, die im ersten

Quartal tatsächlich umgesetzt wurden, sind zu einem guten Teil in einem Markt

angebahnt worden, der bereits gelernt hat, mit Unsicherheiten umzugehen. Das

zeigt, dass die Substanz des Marktes trägt. Dort, wo Cashflows transparent und

belastbar sind, wo die Capex-Planung ESG-Anforderungen realistisch einpreist und

wo letztlich alle Beteiligten Preisvorstellungen vertreten, die zum aktuellen

Finanzierungsumfeld passen, kommen Transaktionen zum Abschluss. Diese Mechanik

bleibt intakt. Der Iran-Krieg verändert vorerst das Tempo, nicht die Logik."

Büro und Einzelhandel mit Umsatzplus stärkste gewerbliche Assetklassen

Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 1,8 Mrd. EUR (+5 % ggü. Vorjahr) und

einem Marktanteil von 27 % belegen Büroimmobilien im ersten Quartal 2026 die

Spitzenposition unter den gewerblichen Assetklassen. Der belebtere Jahresauftakt

unterstreicht, dass die Aktivität im Office-Segment weiter an Kontur gewonnen

hat und sich aus einer etwas breiteren Dealbasis als noch im Vorjahr speist.

Umsatzimpulse kommen vor allem von Objekten, die nutzerseitig wettbewerbsfähig

sind und bei denen Lage, Flächenkonzept und ESG-Profil eine nachhaltige und

erfolgreiche Vermietung gewährleisten. Gleichzeitig agieren Investoren weiterhin

sehr selektiv und Transaktionen kommen dort zeitnah zum Abschluss, wo Qualität

und Strukturierung auch unter konservativen Annahmen tragen und sich die

Verhandlungsseiten auf ein für beide Seiten funktionierendes Preisniveau

einigen.

Einzelhandelsinvestments folgen mit 1,4 Mrd. EUR und einem Marktanteil von 20 %.

Im Vorjahresvergleich entspricht dies einem Plus von gut 7 %. Der strukturelle

Trend hin zu lebensmittelgeankerter Nahversorgung setzt sich dabei deutlich

Fort: Discounter, Fach- und Supermärkte trugen im ersten Quartal rund die Hälfte

zum Retail-Investmentvolumen bei. Mit einem Paketverkauf von 37

Lebensmittelmärkten für rund 200 Mio. EUR ist auch eine der größten

Portfoliotransaktionen des Jahres dem Segment zuzuordnen.

Ein temporärer Umsatzrückgang wird für Logistikinvestments registriert, die mit

1,2 Mrd. EUR Investmentvolumen (17 % Marktanteil) das Vorjahresniveau um rund 11

% verfehlen. Auffallend ist, dass Einzeltransaktionen (1 Mrd. EUR bzw. 88 %) das

Gros des Umsatzes generiert haben. Mit 60 Abschlüssen ist die Anzahl der

Transaktionen dann auch auf dem höchsten Niveau seit 2022.

Mit 1,1 Mrd. EUR Investmentvolumen hat sich das Investmentgeschehen im

Healthcare-Segment mit einer Steigerung um 87 % gegenüber dem Vorjahr maßgeblich

beschleunigt. Hierzu hat die erfolgreiche Übernahme von 80 % der

Cofinimmo-Anteile durch Aedifica einen entscheidenden Beitrag geleistet. Der

Fair-Value der deutschen Immobilien lag zum Jahresende 2025 bei mehr als 900

Mio. EUR. Daneben wurde mit dem Erwerb eines Portfolios durch TPG eine weitere

großvolumige Healthcare-Transaktion registriert.

Das Hotelinvestmentvolumen ist im Vorjahresvergleich um 35 % auf rund 318 Mio.

EUR gestiegen. Vor allem institutionelle Investoren sind deutlich aktiver als

zuvor, auch wenn großvolumige Portfoliotransaktionen noch fehlen. Die robusten

Übernachtungszahlen und hohe Auslastungsquoten in deutschen Städten sind das

Fundament für das wachsende Interesse.

Einzeltransaktionen sind unverändert Rückgrat des Marktes

Portfoliotransaktionen haben zum Jahresauftakt 2026 stark zugelegt und markieren

mit einem Volumen von 1,8 Mrd. EUR beziehungsweise einem Anteil von 26 % den

höchsten Wert seit 2022. Der Anstieg ist dabei maßgeblich durch die

Cofinimmo-Übernahme durch Aedifica geprägt. Lässt man diese Mergers &

Acquisitions in der Betrachtung außen vor, zeigt sich, dass klassische

Portfoliotransaktionen aktuell relativ selten sind, was nicht zuletzt der

Struktur von Paketverkäufen geschuldet ist. Sie sind in der Regel komplex und

erfordern einen größeren Finanzierungsrahmen. Dies schränkt den Kreis

potenzieller Käufer insbesondere in herausfordernden Marktphasen wie der

aktuellen spürbar ein und Transaktionsprozesse dauern ungleich länger. Hinzu

kommt, dass derzeit die Einzelfallbetrachtung von Objekten marktdominierend ist.

Objektqualität, Standort, Mieterprofil und Perspektive müssen konkret zum

Anlageprofil passen, was Einzeldeals zusätzlich begünstigt. Auf

Einzeltransaktionen entfallen dann auch 5,1 Mrd. EUR (+12 % ggü. Vorjahr).

Größter Abschluss dieses Jahres in diesem Segment ist der Ankauf des Standorts

der Finanzverwaltung in Kaarst durch das Land Nordrhein-Westfalen.

Der Anteil ausländischer Investoren liegt mit 43 % auf einem höheren Niveau als

in den Vorjahren

(2,9 Mrd. EUR; +38 % ggü. Q1 2025), wozu auch die Cofinimmo-Übernahme

beigetragen hat. Es entfallen jedoch auch ohne diese Übernahme immer noch mehr

als ein Drittel des Volumens auf ausländische Käufer. Insbesondere das

Logistiksegment war im ersten Quartal stark von internationalem Kapital (67 %

Marktanteil) geprägt. Demgegenüber ordnet sich das Bürosegment am anderen Ende

der Skala ein. Nur 12 % des registrierten Volumens sind auf internationale

Käufer zurückzuführen, was einem der niedrigsten je registrierten Werte

entspricht, aber auch der aktuellen Kleinteiligkeit des Marktes geschuldet ist.

A-Standorte mit moderatem Volumenrückgang

Das Transaktionsvolumen in den sieben größten deutschen Städten Berlin,

Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart liegt zum Ende des

ersten Quartals bei rund 2,4 Mrd. EUR und damit 4 % unterhalb des

Vorjahreswerts. Während die Anzahl der registrierten Transaktionen in den

A-Städten deutlich zugelegt hat (+31 %), sind kaum Abschlüsse im dreistelligen

Millionenbereich zu verzeichnen.

An der Spitze der A-Standorte steht aktuell München mit rund 740 Mio. EUR (+46

%). Mit der Veräußerung der Alten Akademie aus der Signa-Insolvenz entfällt die

bislang größte Transaktion des Jahres aller

A-Standorte auf die bayerische Landeshauptstadt. Mit deutlichem Abstand auf dem

zweiten Rang folgt Berlin. Mit rund 420 Mio. EUR wurde das Vorjahresresultat um

rund 57 % verfehlt, was maßgeblich darauf zurückzuführen ist, dass noch keine

größeren Einzeltransaktionen verzeichnet werden konnten. Frankfurt ordnet sich

mit rund 354 Mio. EUR in das Feld der Top-Standorte ein. Unter anderem durch die

Veräußerungen der beiden Büroobjekte Fifty Avon und Overture hat sich das

Investmentvolumen in der Mainmetropole mehr als verdoppelt. Ebenfalls deutliche

Zuwächse konnten in Köln (256 Mio. EUR; +195 %) und Stuttgart (177 Mio. EUR;

+148 %) verzeichnet werden, während in Hamburg (306 Mio. EUR; -33 %) und

Düsseldorf (167 Mio. EUR; -33 %) jeweils ein Minus von rund einem Drittel zu

Buche steht.

Leichte Bewegung bei den Netto-Spitzenrenditen

Die Netto-Spitzenrenditen haben sich zum Jahresauftakt in der Breite weitgehend

stabil gezeigt. Punktuell waren jedoch leichte Anpassungen nach oben zu

verzeichnen. Diese sind weniger als kurzfristige Reaktion auf jüngste

Kapitalmarktbewegungen zu verstehen, vielmehr spiegeln sie eine fortgesetzte

Feinjustierung der Preisfindung wider, die sich aus Finanzierungskosten,

Risikoaufschlägen und der aktuellen Marktliquidität in den jeweiligen

Teilsegmenten ableitet.

Die Netto-Spitzenrendite für Büro ist in Berlin und Stuttgart jeweils um 10

Basispunkte auf nun 4,35 % beziehungsweise 4,50 % gestiegen. In den übrigen

A-Standorten haben die Werte vom Jahresbeginn Bestand. Teuerster

Büro-Investmentmarkt ist nach wie vor München mit 4,20 %, gefolgt von Hamburg

mit 4,25 %. Während in Köln 4,40 % anzusetzen sind, steht die Spitzenrendite in

Frankfurt und Düsseldorf bei 4,50 %.

Ein standortdifferenziertes Bild ist auch bei Highstreet-Immobilien zu

verzeichnen. Während sich die Spitzenrendite in Städten mit einer dedizierten

und vor allem klar abgrenzbaren Luxuslage seitwärts bewegt hat, wird für Berlin

und Köln jeweils ein Anstieg um 10 Basispunkte auf 3,95 % beziehungsweise 4,00 %

registriert, für Stuttgart um 5 Basispunkte auf 4,00 %. Der Durchschnitt der

A-Standorte liegt damit im Retail Highstreet-Segment aktuell bei 3,85 %. Während

für lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren und Supermärkte/Discounter in der

Spitze unverändert 4,65 % beziehungsweise 4,90 % anzusetzen sind, sind es im

deutlich konjunkturabhängigeren Baumarktsegment 5,95 % (+15 Basispunkte). Auch

Shoppingcenter (5,90 %) rentieren um 10 Basispunkte höher als zu Jahresbeginn.

Im Logistiksegment notiert die Spitzenrendite im Durchschnitt der A-Städte

unverändert bei 4,50 %, im Wohnsegment für Neubauobjekte ist sie im Durchschnitt

der Top-Städte stabil bei 3,58 %.

Perspektiven

Die Rahmenbedingungen für Investmententscheidungen haben sich in den vergangenen

Wochen erneut verschoben. Die Lage im Nahen Osten belastet die Volkswirtschaften

weltweit und hat die Volatilität an den Kapitalmärkten noch einmal deutlich

erhöht. Der Einfluss, den die kriegerischen Auseinandersetzungen auf die

weltweite Ölversorgung und damit auf Wirtschaftswachstum und Produktivität sowie

nachgelagert auf Energiepreise, Inflationserwartungen und Zinsen haben werden,

ist aktuell noch nicht eindeutig abschätzbar. Die IEA (Internationale

Energieagentur) geht allerdings davon aus, dass die aktuellen

Versorgungsstörungen im Ölmarkt Europa im Laufe des Aprils spürbarer erreichen

könnten, was das Risiko einer erneuten Kostenwelle für Unternehmen und

Verbraucher erhöhen dürfte. Deutschlands führende Institute haben unter dieser

Prämisse ihre Wachstumsprognosen zuletzt spürbar nach unten angepasst und

gleichzeitig höhere Inflationsannahmen veröffentlicht.

Der noch zu Jahresbeginn antizipierte konjunkturelle Rückenwind dürfte damit

deutlich geringer ausfallen als erhofft, und die zuletzt gestiegenen

Energiepreise und die damit verbundenen Inflationsrisiken haben die Erwartungen

an eine langfristige geldpolitische Entspannung vorerst gedämpft. Entsprechend

haben sich die Finanzierungsbedingungen am langen Ende der Zinskurve wieder

spürbarer bewegt, was sich in einem Umfeld, in dem Kalkulation und

Strukturierung ohnehin bereits diszipliniert erfolgen, in einzelnen Teilmärkten

in einer erneuten Preisfindung niederschlagen könnte.

"Trotz der im Moment belasteten Aussichten gehen wir von einer gegenüber dem

Vorjahr anziehenden Transaktionstätigkeit aus. Die deutschen Nutzermärkte haben

in den vergangenen Jahren ihre Resilienz unter Beweis gestellt, und erneute

tiefgreifende strukturelle Veränderungen im Nachfrageverhalten zeichnen sich

aktuell nicht ab. Daneben sollte das Infrastruktur-Sondervermögen der

Bundesregierung der deutschen Wirtschaft Rückhalt geben. Beides sind

Komponenten, die für Investments in den deutschen Immobilienmarkt sprechen.

Gleichzeitig beobachten wir, dass die Pipeline der laufenden Prozesse gut

gefüllt ist und sich das Angebot an marktfähigem Produkt sukzessive verbreitert.

Ein realistisches Szenario ist sicherlich, dass Ankaufsprozesse in den kommenden

Monaten längere Vorlaufzeiten benötigen und es punktuell zu Renditeanpassungen

im Zuge veränderter Finanzierungskonditionen kommen kann. Aber sobald wieder

mehr Planbarkeit auf Investorenseite geben ist, sollte sich die Markterholung

fortsetzen, wenn auch vorerst mit gedrosseltem Tempo", fasst Marcus Zorn die

Aussichten zusammen.

Link zum Marktbericht: Investmentmarkt Deutschland Q1 2026 | BNP Paribas Real

Estate (https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/investmentmarkt/deuts

chland-report)

Pressekontakt:

Chantal Schaum

Head of Public Relations

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